Plan ogólny Podkowy: wyjaśnienia w sprawie zabudowy, zieleni i terenów usługowych
Za nami otwarte spotkanie konsultacyjne dotyczące projektu planu ogólnego dla miasta Podkowa Leśna, które odbyło się 10.02.2026 r. o godz. 18.00 w siedzibie Centrum Kultury i Inicjatyw Obywatelskich w Podkowie Leśnej przy ul. Świerkowej 1. Spotkanie cieszyło się dużym zainteresowaniem, a w jego trakcie padło wiele konstruktywnych uwag i ważnych pytań. Bardzo dziękujemy Państwu za zaangażowanie i aktywną postawę.
Wczorajsze spotkanie otworzyła Burmistrz Miasta Podkowa Leśna, pani Magdalena Eckhoff, która podkreśliła znaczenie oraz wagę dokumentu, jakim jest plan ogólny. Podczas spotkania omówiono zasady wdrażania planu ogólnego oraz jego konsekwencje. Na pytania mieszkańców odpowiadali urbaniści z renomowanej Kancelarii Urbanistycznej Filip Koczorowski (https://www.kancelariaurbanistyczna.pl/) oraz pracownicy Referatu Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta Podkowa Leśna, posiadający uprawnienia urbanistyczne.
Poniżej przedstawiamy odpowiedzi na najważniejsze pytania, które padły podczas spotkania. Jednocześnie zachęcamy Państwa do aktywnego udziału w procesie konsultacji oraz do składania uwag do projektu dokumentu:
https://podkowalesna.pl/aktualnosci/konsultacje-spoleczne-dotyczacyce-projektu-planu-ogolnego-miasta-podkowa-lesna.html
1. Wprowadzenie zmian do założeń planistycznych Antoniego Jawornickiego, gdzie w miejscach zieleni zaproponowano formę zabudowy;
a) mieszkaniowej: ulica Wilcza dz. 91 obr. 5, dz. 117 obr.5, dz. 30 obr.6, dz. 3 obr.6, ulica Akacjowa dz. 24 obr. 11, dz. 2 obr. 12 i dz. 3 obr. 12
b) usługowej (również z infrastrukturą techniczną) ulica Jelenia dz. 192 obr.4, dz. 193 obr.4
Odpowiedź urzędu: Propozycja zmiany przeznaczenia działek przy ul. Wilczej i Akacjowej z terenów zielonych na zabudowę jednorodzinną – których właścicielem jest Miasto Podkowa Leśna (we współwłasności ze Skarbem Państwa) – traktowana jest jako szansa rozwojowa oraz potencjalna możliwość pozyskania w przyszłości dochodów na realizację niezbędnych inwestycji, których koszt może przekraczać możliwości finansowe Miasta.
Należy podkreślić, że o ich przyszłym przeznaczeniu każdorazowo decydować będzie Rada Miasta – zarówno w przypadku uchwalania lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i ewentualnej zgody na zbycie nieruchomości. Propozycja ta stanowi więc raczej zachowanie możliwości działania w przyszłości („niezamykanie sobie drzwi”), a nie realny, przesądzony plan zabudowy tych nieruchomości.
Jeśli chodzi o dwie działki przy ul. Jeleniej, również stanowią one własność Miasta. Rozważana jest na nich lokalizacja nowej stacji uzdatniania wody. Inwestycja ta jest absolutnie niezbędna, o czym przekonaliśmy się w 2025 roku.
2. Działki na zachód od Parów Sojek, gdzie rzekomo w planie ogólnym zaproponowano podwyższenie współczynników zabudowy.
Odpowiedź urzędu: Na zachód od rezerwatu Parów Sójek, w strefie 2SJ, plan ogólny przewiduje takie same parametry jak obowiązujący od 2008 roku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, tj.: maksymalną wysokość zabudowy – 10 m, maksymalną nadziemną intensywność zabudowy – 0,2, maksymalny udział powierzchni zabudowy – 12% oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – 85%. W związku z powyższym plan ogólny nie zakłada podniesienia dopuszczalnych wskaźników. W uzasadnieniu do planu ogólnego w tabeli na stronie 7 pojawił się błąd pisarski, który zostanie skorygowany. Jednocześnie plik GML zawierający dane planu ogólnego wskazuje prawidłowe wartości wskaźników.
3. W projekcie planu ogólnego zwiększono współczynniki zabudowy w stosunku do istniejącego planu zagospodarowania.
Odpowiedź urzędu: Intensywność zabudowy została zwiększona wyłącznie w tych obszarach, w których obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2008 roku określa ten parametr na poziomie 0,25.
Plan ogólny jako dokument cyfrowy, nie przewiduje możliwości wskazania intensywności zabudowy z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku. W związku z tym w tych przypadkach przyjęto wartość intensywności nadziemnej na poziomie 0,3.
Jednocześnie należy podkreślić, że przyjęcie takiej wartości w planie ogólnym nie wyklucza możliwości utrzymania w nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotychczasowego wskaźnika, tj. 0,25.
4. Działki przy rezerwacie Parów Sójek, gdzie zmienia się zabudowę z terenów zielonych na zabudowę jednorodzinną.
Odpowiedź urzędu: Kwestia ta dotyczy działek ewidencyjnych nr 227, 228 i 229 z obrębu 2. Najbardziej znana z historii dokumentów planistycznych jest działka nr 229.
W 2023 roku, podczas sesji Rady Miasta, na której planowano uchwalenie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta, Radni przychylili się do uwagi właścicieli działki nr 229, aby umożliwić realizację na niej budynku mieszkalnego. Właściciele dysponują dokumentacją z drugiej połowy lat 50. oraz z lat 60., potwierdzającą możliwość zabudowy tej nieruchomości budynkiem mieszkalnym.
Z uwagi na fakt, że ówczesny właściciel zmarł przed wybudowaniem domu, a obecni właściciele (spadkobiercy) dopiero na etapie procedowania zmiany Studium przedstawili historyczne dokumenty, projekt Studium został zdjęty z porządku obrad i przekazany przez Przewodniczącego Rady Miasta do korekty w zakresie tej działki. Projektanci wprowadzili stosowne zmiany.
W październiku 2023 roku projekt Studium, z naniesioną możliwością zabudowy na działce nr 229, został skierowany przez Burmistrza Miasta do opiniowania i uzgodnień, które uzyskał. Ponadto Narodowy Instytut Dziedzictwa wydał opinię, w której – po analizie dokumentów archiwalnych – nie wskazał przeszkód do realizacji na tej działce zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Ostatecznie Studium nie zostało uchwalone, ponieważ w międzyczasie zmieniła się ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokumenty Studium mają zostać zastąpione planem ogólnym.
Przystępując do sporządzania planu ogólnego, uwzględniono zatem ustalenia nieuchwalonego Studium, w którym dla działki nr 229 (obręb 2) przewidziano możliwość realizacji zabudowy jednorodzinnej o ekstensywnym charakterze. Rozwiązanie to pozwala właścicielowi na wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jego zamierzeniem, przy jednoczesnym zastosowaniu parametrów silnie ograniczających skalę zabudowy, tak aby nie zdominowała ona terenu i umożliwiła zachowanie jego wydmowego charakteru.
Analogiczne parametry zabudowy wskazano również dla działek nr 227 i 228. Rozwiązanie to zapewnia ciągłość funkcji wzdłuż ul. Słowiczej. Niskie wartości parametrów określone w planie ogólnym dla tej strefy sprzyjają zagospodarowaniu działek nr 227 i 228 (obręb 2) jako jednej nieruchomości.
Należy jednocześnie podkreślić, że realizacja jakiejkolwiek zabudowy na tych nieruchomościach będzie wymagała zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To właśnie w planie miejscowym istnieje więcej narzędzi prawnych umożliwiających m.in. wprowadzenie rozwiązań obligujących do realizacji jednego budynku łącznie na działkach nr 227 i 228.
5. Teren przy ulicy Orlej (dz. nr 1 obr.3 będąca nieruchomością prywatną) gdzie w obecnym mpzp około 4500mkw tej działki jest przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Odpowiedź urzędu: W planie ogólnym poszerzono strefę zabudowy mieszkaniowej o około 2000 m² po zachodniej stronie rowu RS11 oraz o około 1500 m² po jego wschodniej stronie. Cała działka ma powierzchnię około 18 tys. m².
Na etapie ewentualnej zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściwe instytucje – m.in. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska, Wody Polskie czy Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków – wskażą, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz uwarunkowaniami historycznymi, minimalną odległość zabudowy od rowu. Oznacza to, że zasięg strefy wskazany w projekcie planu ogólnego nie musi odpowiadać ostatecznemu zasięgowi strefy określonemu w zmianie planu miejscowego dla tego terenu.
Ponadto w profilu funkcjonalnym określonym w planie ogólnym przewidziano również teren zieleni naturalnej, który może zostać doprecyzowany i wyznaczony w planie miejscowym w trakcie jego zmiany.
6. Wprowadzenie stref zabudowy wielolokalowej (obejmujących obecne działki miejskie zabudowane budynkami komunalnymi). W Podkowie Leśnej, od czasów 20-lecia międzywojennego, wybudowano blisko 30 budynków mieszkalnych, w których znajduje się więcej niż dwa lokale mieszkalne. Dotychczas jednak w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego nie wyznaczano terenów przeznaczonych pod zabudowę wielolokalową, która w sposób systemowy otwierałaby możliwość realizacji tego typu inwestycji.
Odpowiedź urzędu: Zabudowa wielorodzinna w planie ogólnym została wprowadzona wyłącznie na terenach miejskich, zajmowanych przez budynki mieszkalne użytkowane jako komunalne, posiadające wiele lokali mieszkalnych – w tym zabytkową willę „Hel”, budynek przy ul. Jaworowej oraz nowsze budynki przy ul. Jaskółczej i Orlej. Dodatkowo, przy ul. Orlej, na wydzielonych działkach miejskich, gdzie planowana jest budowa kolejnych podobnych obiektów mieszkalnych komunalnych, zapis o zabudowie wielorodzinnej ułatwi uzyskanie pozwoleń na budowę oraz umożliwi ubieganie się o dofinansowanie inwestycji w budynki komunalne.
7. Likwidacja funkcji usługowej, a z drugiej strony dopuszczanie jej w terenach zielonych do tej pory pozbawionych prawa jakiejkolwiek zabudowy – centrum miasta, ul. Główna, Brwinowska, Akacjowa, Jelenia. Kolejne pytania dotyczyły piekarni Dworaka, Biostudio, Alebosco, Zabytku, dawnej szkoły KIK przy ul. Lipowej, MOK czy Pałacyku.
Odpowiedź urzędu: Plan miejscowy z 2008 roku dopuszcza na terenach użytkowanych obecnie jako obiekty usługowe (np. Alebosco, Zabytek czy Piekarnia przy ul. Brwinowskiej) realizację zabudowy mieszkaniowej. W obowiązującym MPZP tereny te oznaczone są symbolem MN/U – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług podstawowych.
W związku z powyższym w planie ogólnym najbardziej adekwatnym rozwiązaniem jest wyznaczenie strefy SJ, która umożliwia zarówno realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jak i obiektów usługowych. Należy przy tym uwzględnić, że obiekty usługowe nie zawsze – zgodnie z wolą właściciela – będą pełnić funkcję wyłącznie usługową. W przyszłości może pojawić się potrzeba zmiany sposobu użytkowania budynku na mieszkalny. Z tego względu zarówno zapisy obowiązującego MPZP, jak i projekt planu ogólnego należy uznać za spójne i najbardziej trafne w odniesieniu do tych terenów.
W przypadku terenu CKIO oraz Pałacyku Kasyno wyznaczono strefę zieleni i rekreacji – SN, z jednoczesnym określeniem rodzajów usług, które – zgodnie z planem ogólnym – mogą być tam lokalizowane. Nie wskazano natomiast strefy SU (usług), która dopuszcza wszelkie typy działalności usługowej.
Wybrano zatem wariant łagodniejszy, bezpieczniejszy i lepiej dostosowany do charakteru tego obszaru, tj. strefę SN – zieleni z dopuszczeniem usług związanych ze sportem, rekreacją, kulturą oraz innymi funkcjami o podobnym charakterze. Brak oznaczenia SU wynika ze świadomej decyzji projektantów i celowego zawężenia dopuszczalnych funkcji do tych oczekiwanych przez mieszkańców, z wykluczeniem usług o bardzo szerokim zakresie i specyfice nieadekwatnej do tego miejsca.
8. Teren usługowy w pobliżu Galerii Podkowa.
Odpowiedź urzędu: Odnosząc się do przewidzianej w planie ogólnym funkcji usługowej na działkach zlokalizowanych w północnej części miasta (okolice Galerii Podkowa), należy wskazać, że stanowi ona kontynuację kierunków określonych w Studium, które ostatecznie nie zostało uchwalone. Jest to w praktyce jedyny teren o większym potencjale inwestycyjnym w granicach miasta, położony jednocześnie na jego obrzeżu. W związku z tym lokalizacja potencjalnie większych inwestycji nie powinna skutkować utratą charakteru miasta ani naruszeniem jego historycznego układu urbanistycznego i komunikacyjnego.
Teren ten ma również istotne znaczenie z punktu widzenia kształtowania dochodów budżetu miasta. Zabudowa komercyjna generuje znacznie wyższe wpływy z podatku od nieruchomości, co może przełożyć się na lepsze bieżące utrzymanie miasta oraz – w dłuższej perspektywie – umożliwić realizację nowych inwestycji.
Ponadto należy podkreślić, że parametry zabudowy wskazane w projekcie planu ogólnego – w zestawieniu z przewidzianym zasięgiem funkcji – w porównaniu z parametrami określonymi w projekcie Studium, które nie zostało uchwalone na sesji Rady Miasta w 2023 r., prowadzą do wniosku, że docelowa zabudowa będzie miała mniejszą kubaturę oraz znacznie bardziej zielone otoczenie. Projekt planu ogólnego przewiduje bowiem wyższy łączny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej niż projekt nieuchwalonego Studium.
9. Teren pumptrack.
Odpowiedź urzędu: Obecnie pumptrack przy ul. Brwinowskiej, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zlokalizowany jest na terenie usługowym, otoczonym obszarami zieleni leśnej i zieleni naturalnej. W projekcie planu ogólnego zaproponowano poszerzenie strefy SU – usług w stosunku do zasięgu wynikającego z obowiązującego MPZP. Działanie to ma na celu zabezpieczenie potencjalnych możliwości rozwojowych tego obszaru w przyszłości.
Jednocześnie należy podkreślić, że wprowadzenie strefy SU w planie ogólnym nie wyklucza utrzymania zieleni na tym terenie. W profilu funkcjonalnym dopuszczono możliwość lokalizacji terenów zieleni naturalnej, terenów leśnych oraz terenów wód.
Niezależnie od powyższego każda realna zmiana zagospodarowania tego obszaru będzie w przyszłości wymagała uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez Radę Miasta. Oznacza to, że każde potencjalne zamierzenie inwestycyjne będzie podlegało szerokim konsultacjom społecznym oraz będzie wymagało uzyskania aprobaty Rady Miasta.
10. Odnośnie zmiany funkcji z usługowej na funkcję zieleni i rekreacji z dopuszczeniem obiektów sportu i rekreacji na działkach ewidencyjnych nr 9, 10 i 147 obr. 5 – ulica Główna przy cmentarzu.
Odpowiedź urzędu: Należy wskazać, że spośród trzech wymienionych działek jedynie jedna realnie mogłaby zostać zagospodarowana w formie usługowej. Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków posiada ona kilku współwłaścicieli, przy czym część z nich nie żyje, co dodatkowo komplikuje możliwość realizacji jakiejkolwiek inwestycji na tym terenie.
Kolejna z działek ma w ewidencji gruntów i budynków nieuregulowany stan prawny, co oznacza brak ustalonego właściciela. Sytuacja ta utrzymuje się od wielu lat i w praktyce uniemożliwia podjęcie działań inwestycyjnych.
Obie wskazane działki są dodatkowo przedzielone wąską działką stanowiącą własność Miasta, oznaczoną jako użytek drogowy. Tak skomplikowany stan prawny i przestrzenny terenu powoduje, że realizacja funkcji usługowej jest w praktyce mało prawdopodobna.
W związku z powyższym bardziej realnym scenariuszem wydaje się w przyszłości ewentualne zasiedzenie przez Miasto działki o nieuregulowanym stanie prawnym oraz odkupienie nieruchomości pozostającej we współwłasności kilku osób (wraz z ewentualnymi spadkobiercami). Pozwoliłoby to na kompleksowe zagospodarowanie całego obszaru, np. w formie skweru z ogólnodostępną infrastrukturą rekreacyjno-sportową.
